Úvod
Rozhodli ste sa začať prenajímať byt a zaujíma vás, kto bude zodpovedať za opravy, ak sa v byte niečo pokazí? Prípadne aké ďalšie povinnosti si budete musieť splniť voči vášmu nájomcovi a aké on voči vám a vašej nehnuteľnosti? Práva a povinnosti pri prenájme bytu upravuje § 687-695 Občianskeho zákonníka.
Odovzdanie bytu
Vášmu nájomcovi ste povinný odovzdať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie. Fyzické odovzdanie bytu do užívania je dôležitý akt, ktorý si treba zaznamenať. Slúži k tomu protokol o odovzdaní nehnuteľnosti nájomcovi. V ňom uvediete počet a typ odovzdaných kľúčov od bytu a tiež stav meračov merateľných služieb. Stavy meračov zaznamenávate preto, aby ste vedeli nájomcovi po uplynutí kalendárneho roka vyhotoviť vyúčtovanie spotrebovaných energií, viac k tejto téme sa dočítate tu:
Vyúčtovanie energií pri prenájme →
Ak byt prenajímate čiastočne alebo úplne zariadený, taktiež pri jeho odovzdaní nezabudnite spolu s nájomcom podpísať inventárny zoznam. Ten by mal obsahovať nielen pomenovanie všetkých hnuteľných veci, ktoré sa v byte nachádzajú, ale v prípade elektrospotrebičov aj značku a výrobné číslo. Predídete tak situáciám, že nájomcovi odovzdáte byt s úplne novou chladničkou a po dvoch rokoch, keď budete byt preberať, chladnička bude oveľa staršieho dátumu a inej značky.
V inventárnom zozname uveďte aj prípadné poškodenie inventáru. Inventárny zoznam by mal byť súčasťou nájomnej zmluvy aj pre prípad, že bude na nájomcu uvalená exekúcia. Exekútor by mohol zabaviť hnuteľné veci v domnení, že sa jedná o nájomcov majetok. Zabaveniu hnuteľných vecí môžete predísť zapísaním tohto majetku do inventárneho zoznamu ako súčasť nájomnej zmluvy. Rovnako by ste mali mať písomné doklady o tom, ako ste hnuteľný majetok nadobudli (napr. kúpne zmluvy, pokladničné doklady…). Inventárny zoznam aj protokol o odovzdaní bytu do užívania pre vás vyhotoví portál trh.eu.
Užívanie bytu
Nájomca vášho bytu a osoby, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu, ako aj energie a služby, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
Drobné opravy
Nájomca má povinnosť počas doby, kedy užíva byt, uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s jeho bežnou údržbou, ak sa s ním nedohodnete v nájomnej zmluve inak. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. a jeho príloha. Jedná sa o malé opravy bytu a výmeny niektorých súčiastok, napríklad výmena žiarovky alebo oprava vodovodnej batérie a mnoho ďalších, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, aj tie, ktoré tu uvedené nie sú, ale ich náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, ste povinný na to nájomcu upozorniť. A ak nedôjde k ich vykonaniu, máte právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.
Nájomca je tiež povinný odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ich neodstráni, máte právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu tieto nedostatky odstrániť a opäť od neho požadovať náhradu.
Keďže nariadenie vlády upravujúce drobné opravy je z roku 1995 a odvtedy sa zmenil nielen charakter niektorých opráv, ale zvýšili sa aj náklady na opravy, môžete si s nájomcom v nájomnej zmluve stanoviť výšku sumy na drobné opravy po ktorú ich bude hradiť on a od akej výšky ich budete hradiť vy. Táto výška sa môže odvíjať aj od typu nehnuteľnosti, ktorú prenajímate. Pri prenájme garsónky v novostavbe bude suma potrebná na opravy pravdepodobne nižšia, ako v 4 izbovom byte v pôvodnom stave.
Chyby brániace užívaniu bytu
Pokiaľ sa už nejedná o drobnú opravu, ale o chybu brániacu užívaniu bytu, alebo ktorou je výkon nájomcovho práva ohrozený, máte povinnosť takúto chybu odstrániť vy. Ak tak neurobíte ani po výzve od nájomcu, má nájomca právo chybu odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od vás náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu si musí uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 6 mesiacov od odstránenia chyby.
Stavebné úpravy
Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez vášho súhlasu, a to ani na svoje náklady. Vy zase máte právo stavebne upravovať byt a robiť iné podstatné zmeny iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak vykonávate také úpravy na príkaz príslušného úradu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť. Inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
