Úvod
Rozhodli ste sa začať prenajímať svoj byt a už ste našli vhodného nájomcu. Pred podpisom nájomnej zmluvy teda pravdepodobne riešite nielen výšku nájomného, ale aj ako nájomcovi správne stanoviť výšku preddavkov na energie a služby spojené s prenájmom.
Nájomné zahŕňa „energie“
Ak svoj byt prenajímate podľa zákona 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, tento zákon hovorí, že nájomná zmluva musí obsahovať osobitne určenú výšku nájomného a osobitne určenú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (teda energie a služby). Preto formulácia, že nájomné zahŕňa energie, je podľa tohto zákona nesprávna a môže medzi vami a nájomcom vytvoriť nedorozumenie. Nie je z nej totiž jasné, akú peňažnú čiastku tvorí nájomné a teda si ju môžete v plnej výške ponechať a akú čiastku použijete na platbu preddavkov na energie a služby spojené s prenájmom bytu.
Podrobnosti, čo musí spĺňať nájomná zmluva, si prečítate v tomto článku:
Ako na prenájom bytu →
„Jana prenajala svoj 2 izbový byt nájomcovi Petrovi, s ktorým podpísala nájomnú zmluvu s mesačným nájomným vo výške 500 € vrátane energií. Počítala s tým, že Peter minie energie v hodnote 100 € mesačne a zvyšných 400 € zo sumy, ktorú Peter platil, Jana použije na splátku hypotéky. Na konci zúčtovacieho obdobia prišlo Jane vyúčtovanie od dodávateľov energií a služieb spojených s užívaním bytu, z ktorého zistila, že za obdobie, v ktorom Peter býval v byte, vznikol Jane nedoplatok na energiách a službách vo výške 840 €. Peter teda minul o 70 € mesačne viac energií, ako Jana počítala. Keďže však Jana v zmluve neuviedla, v akej výške je Petrove nájomné a v akej výške sú jeho preddavky na energie, vzniknutý nedoplatok musela doplatiť ona.“
Ak teda máte v nájomnej zmluve osobitne určenú výšku preddavkov na energie a služby tak, ako to určuje zákon o krátkodobom nájme bytu, viete presne vyčísliť, koľko vám nájomca na preddavkoch zaplatil a koľko má ešte doplatiť v prípade nedoplatku. Prípadne, koľko mu máte vrátiť, ak vznikol preplatok. Nájomnú zmluvu, bez podobných nejasností a zlých formulácií, ktorá bude reflektovať špecifiká vášho nájomného pomeru a bude obsahovať všetky náležitosti, ktoré zákon vyžaduje, vám vygeneruje portál www.trh.eu.
Ako stanoviť výšku preddavkov
Pri stanovení výšky preddavkov na energie a služby spojené s prenájmom bytu je dôležité, aby boli stanovené primerane. Vaši dodávatelia energií a služieb vám vždy na začiatku roka zasielajú rozpis preddavkových mesačných platieb k aktuálnemu kalendárnemu roku. Stanovia ho na základe reálnej spotreby z predchádzajúceho roka. Súčtom všetkých takýchto vašich preddavkových platieb, ktoré musíte každý mesiac zaplatiť, viete nájomcovi stanoviť, v akej výške vám má on platiť preddavky na energie a služby.
Výška preddavkov však vždy odzrkadľuje iba predpokladané náklady. Dodávateľ energií a služieb nevie povedať, či nájomca spotrebuje rovnaké množstvo energií aj tento rok. Takže sa ani vám pravdepodobne nepodarí stanoviť výšku preddavkov pre nájomcu na cent presne. Pri rozdiele medzi preddavkami a reálnou spotrebou zohráva dôležitú úlohu aj cena za energie a služby. Tá sa počas roka môže meniť.
Ako meniť výšku preddavkov
Nájomcu môžete požiadať, aby platil mesačný preddavok aj vyšší ako sú skutočné náklady na energie a služby. Nájomca s tým môže, ale aj nemusí súhlasiť. Ak s takýmto stanovením výšky súhlasí, tento dodatočný preddavok môže potom slúžiť ako rezerva na pokrytie prípadných nadmerných nákladov, spôsobených či už zvýšenou spotrebou energií a služieb, alebo zvýšením ich ceny. Ak nájomca s vyššími preddavkami nesúhlasí, máte právo pýtať od neho preddavky len v takej výške, na akej ste sa dohodli v nájomnej zmluve. Zmluva môže obsahovať aj ustanovenie o možnosti zvýšiť preddavky, ak výšku preddavkov zvýšia vaši dodávatelia. Ak sa tak stane, včas a prijateľnou formou o tom informujte vášho nájomcu. Vystavte mu nový rozpis preddavkov a dajte mu ho podpísať. Budete tak mať dôkaz, že je o zvýšení platieb informovaný a súhlasí s nimi. S rozpisom preddavkov vám opäť pomôže trh.eu.
„Jana sa po skúsenosti so svojím prvým nájomcom Petrom poučila a pred ďalším nájomným pomerom sa zaregistrovala na portáli www.trh.eu. Zadala sem vstupné údaje o sebe, svojom novom nájomcovi, Michalovi, a o svojom prenajímanom byte. Podľa faktúr od dodávateľov energií a služieb pridala k svojej nehnuteľnosti mesačné náklady, z ktorých jej portál určil výšku preddavkov, ktoré má Michal platiť. Potom si na portáli vygenerovala právnikom pripravenú nájomnú zmluvu, v ktorej bola osobitne určená výška nájomného a osobitne výška preddavkov na energie a služby. Prílohou k nájomnej zmluve bol aj detailný rozpis preddavkov na energie a služby, spolu s ich cenou. Keď dodávatelia Jane zmenili cenu za energie a služby, informovala o tom Michala, vytlačila si nový rozpis, dala ho Michalovi podpísať a opäť ho priložila k zmluve. Takýmto spôsobom obaja presne vedeli, kto má za čo platiť a v akej výške a Jana tak nedoplácala na to, že Michal spotrebuje viac energií ako zaplatil.“
Záver
Nájomcovi pri určení výšky preddavkov poskytnite jasné a presné informácie o tom, ako ste preddavky stanovili. Najlepšie tak urobíte vyhotovením detailného rozpisu položiek, z ktorých pozostáva suma preddavkov, spolu s ich cenou. Rovnaké odporúčanie platí aj pri zvyšovaní preddavkov na energie a služby, vždy nájomcovi vysvetlite, prečo sa výška mení a podložte vaše tvrdenie aj dôkazom (faktúrou, novým predpisom od dodávateľa).
