Pôvodná verzia tohto článku bola napísaná pre portal smart-life.sk.
Analýza investície do nehnuteľnosti
Na ukážku, ako urobiť analýzu výnosnosti investície do nehnuteľnosti, si zoberieme nehnuteľnosť – garsónku, ktorú sme kúpili začiatkom roka. Pozrime si túto investíciu okom neskúseného investora, ktorý by sa rozhodol kúpiť takúto investíciu v hotovosti a spravil by si nasledovný prepočet:
Cena nehnuteľnosti na realitnom portáli: 92000 Eur
Platba: v hotovosti
Možný mesačný príjem: 425 Eur
Mesačné náklady: 90 Eur (platby správcovi, energie, internet)
Aká je výnosnosť tejto investície?
425 (príjem) mínus náklady (90) vynásobené 12 (aby sme dostali ročný príjem) vydelené cenou nehnuteľnosti (92000) vynásobené 100 (výsledok v percentách) = 4,37% p.a.
Tento ukazovateľ sa volá „Net yield”, t.j. čistý výnos. Išli by ste do takejto investície? Ja od svojich investícií očakávam vyšší výnos.
Ako pracujú nami vložené peniaze?
Investícii, ktorej sa venujeme vyššie, chýbajú 3 základné body:
- kúpa za výhodnú cenu
- leverage (pákový efekt)
- posúdenie výnosov
Pozrime sa na jednotlivé body postupne.
Kúpa za výhodnú cenu – pri nehnuteľnostiach máte jednu veľkú výhodu – vy určujete, aká je hodnota konkrétnej investície, t.j. koľko ste za ňu ochotný zaplatiť. Ak sa vám cena nepáči, môžete sa predávajúcemu poďakovať a nehnuteľnosť nekúpiť. A ak to s nehnuteľnosťami myslíte vážne, odísť budete musieť veľmi veľakrát. O tom, ako zvýšiť vašu úspešnosť a nájsť predávajúcich, ktorí budú ochotní akceptovať vašu cenu, si povieme inokedy. Nateraz si len povedzme, že po niekoľkých kolách zjednávaní sa nám podarilo znížiť cenu na 81000 Eur.
Leverage (pákový efekt) – obrovskou výhodou nehnuteľností je, že banka vám požičia na kúpu takejto investície až 80% z ceny. To znamená, že vám stačí 20% z ceny nehnuteľnosti a môžete získať kontrolu (a aj výnosy) z celej investície!
Pozrime sa na vyššie uvedený príklad ešte raz po zohľadnení nižšej kúpnej ceny:
Cena nehnuteľnosti (po vyjednávaní): 81000 Eur
Platba: 20% hotovosť (16200 Eur) / 80% hypotekárny úver na 30 rokov, sadzba 3,99% (5 ročný fix)
Možný mesačný nájom: 425 Eur
Mesačné náklady: 90 Eur (platby správcovi, energie, internet)
Mesačná splátka úveru: 270 Eur
Podľa vzorca vyššie môžeme opäť vypočítať Net yield:
(425-90-270) x 12 / 81000 = 0,96% p.a.
Počkať, veď sme hovorili, že leverage nám má pomôcť dosiahnuť vyšší výnos a 0,96% je predsa menej ako 4,37%. Má to malý háčik. Pri tomto modeli sme nepoužili len vlastné zdroje, pretože banka nám požičala 80% ceny nehnuteľnosti. To znamená, že ak chceme vypočítať skutočnú ziskovosť, musíme tento fakt zohľadniť vo výpočte.
Return On Investment (ROI) alebo výnos na vložený kapitál – výpočet je podobný ako vyššie, pričom ale namiesto 81000 použijeme len nami vložených 20%, t.j. 16200 Eur. Dôvodom je, že chceme vedieť, ako tvrdo budú pracovať nami vložené peniaze.
Pozrime sa na ten istý prepočet ešte raz:
(425-90-270) x 12 /16200 = 4,81% p.a.
Tento výnos je stále príliš nízky.
Môže to byť ešte lepšie?
Ešte stále sme pri tejto analýze investície do nehnuteľnosti nezohľadnili dva dôležité faktory:
- splácanie istiny úveru nájomníkom
- rast hodnoty nehnuteľnosti
Splácanie istiny úveru – z nájomného platíme každý mesiac splátku hypotéky banke. Avšak táto splátka sa skladá z úrokov a istiny. To znamená, že úver sa postupne znižuje.
Pozrime sa opäť na príklad vyššie.
Pri úvere 64800 Eur (80% z ceny nehnuteľnosti) na 30 rokov a sadzbe 3,99% splatíme (respektíve nájomca splatí) banke v prvom roku 2585,52 Eur. Toto je náš ďalší výnos z tejto nehnuteľnosti.
Net yield po započítaní výnosu zo splateného úveru:
{(425-90-270) x 12+2585,52} /16200 = 20,78 % p.a.
Na túto investíciu sa už oplatí pozrieť.
Zhodnotenie nehnuteľností má najväčší vplyv na výnosnosť nehnuteľností a v kombinácii s leverage robí doslova zázraky. Avšak, na tento výnos sa investor nespolieha, pretože nikto nedokáže predpovedať, čo sa stane s cenami nehnuteľností v najbližšom období a už vôbec nie v období niekoľkých rokov.
Tento článok bol na portáli trh.eu zverejnený na základe reklamnej spolupráce. Jeho celú verziu nájdete tu: https://smart-life.sk/analyza-vynosovosti-investicie-do-nehnutelnosti/
