Úvod
Prenájom bytu znamená pre vlastníka bytu (dočasne) vzdať sa práva užívať svoj byt v prospech inej osoby (nájomcu). No na druhej strane znamená tiež oprávnenie brať od nájomcu nájomné. Právne predpisy Slovenskej Republiky vyslovene umožňujú vlastníkovi bytu byt prenajať a to tak, že prenajímateľ uzatvorí s nájomcom nájomnú zmluvu. Nájomná zmluva, ktorú s nájomcom uzatvárate pri prenajímaní bytu, nemusí byť písomná.
Dôležitosť nájomnej zmluvy v písomnej forme
Keď nájomca býva v byte prenajímateľa a zvyčajne mu za to platí nájomné. Táto samotná skutočnosť je dostatočnou podmienkou toho, aby bolo možné konštatovať (usúdiť), že medzi prenajímateľom a nájomcom bola uzatvorená (a teda existuje) nájomná zmluva, aj keď medzi sebou nemajú „podpísaný žiadny papier“. Pokiaľ nevznikne medzi prenajímateľom a nájomcom žiadne nedorozumenie, či konflikt, môže takýto vzťah fungovať a existovať aj dlhú dobu. Resp. do momentu, kedy sa obe strany dohodnú na skončení takéhoto vzťahu. Celý takýto vzťah je postavený na predpoklade, že prenajímateľ sa s nájomcom budú vždy vedieť na všetkom dohodnúť, teda predovšetkým, že nájdu dohodu v situáciách, kedy:
- prenajímateľ alebo nájomca chcú ukončiť nájomný pomer,
- prenajímateľ chce upraviť výšku nájomného, či preddavkov na energie a služby, ktoré mu popri prenájme bytu poskytuje (častokrát pri ústnej dohode ani nie je jasné, koľko nájomca vlastne platí nájomné a koľko platí preddavkov na tieto energie),
- prenajímateľ požaduje od nájomcu úhradu nedoplatku za „energie“,
- zariadenie, ktoré bolo súčasťou bytu, keď nájomný pomer začal, sa pokazí a nie je jasné, kto má byť zodpovedný za jeho opravu, či výmenu,
- prenajímateľ, či nájomca prestane úplne s druhou stranou komunikovať (nedvíha telefón, neodpisuje na správy),
- ….
Zoznam konfliktných situácií pokračuje ďalej. Tieto nedorozumenia pramenia z toho, že prenajímateľ, či nájomca sa vopred nedohodli, ako budú tieto situácie riešiť, prípadne si už nepamätajú, ako boli na začiatku nájomného pomeru dohodnutí a každý očakáva riešenie iné.
Dobrá nájomná zmluva myslí na rôzne situácie
Nájomná zmluva v písomnej forme je v týchto prípadoch veľmi užitočná. Ak vznikne situácia, postup riešenia ktorý je v zmluve opísaný (napríklad postup, ktorý sa má dodržať, ak strana A chce ukončiť nájomný pomer so stranou B), tak strana B bude zrejeme pripravená sa tejto vôli strany A prispôsobiť. Každý, kto si prenajíma byt, musí počítať s tým, že nájomný zmluvný vzťah sa môže raz skončiť. Navyše, ak by strana B v tomto prípade robila obštrukcie a nedodržala by postup, ktorý bol dohodnutý pre prípad ukončenia nájomného pomeru (nekomunikovala by, nechcela by odovzdať nehnuteľnosť a pod.), strana má vydláždené cestu k súdnemu sporu, ktorý s vysokou pravdepodobnosťou vyhrá, ak si svoje povinnosti riadne splnila (napísala výpoveď, riadne ju doručila, počkala na uplynutie výpovednej lehoty, atď.).
Čo má obsahovať nájomná zmluva
Nájomnú zmluvu je možné uzatvoriť podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zák. č. 98/2014 Z.z.). V takom prípade nájomná zmluva musí mať písomnú formu (§ 3 ods. 2). Tento zákon vymenúva, čo všetko musí byť v takto uzatvorenej nájomnej zmluve uvedené a jej spísaniu je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Ide o tieto údaje:
- údaje o zmluvných stranách,
- označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
- opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu,
- určenie doby nájmu.
Všetky podrobnosti sú uvedené v §3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu. Pokiaľ si necháte nájomnú zmluvu vytvoriť v portáli trh.eu, máte záruku, že tieto náležitosti budú splnené.
Čo je vlastne nájomné?
Výrazom „nájomné“ označujeme odmenu určenú prenajímateľovi za to, že poskytol svoj byt do užívania druhej osobe (nájomcovi). Nájomné sú teda peniaze, ktoré si je prenajímateľ oprávnený ponechať (v celom rozsahu). Nájomné teda nemôže zahŕňať žiadne energie. Ibaže by sa prenajímateľ zaviazal, že akúkoľvek spotrebu všetkých služieb spojených s užívaním bytu uhradí za nájomcu. Aj v takom prípade však bude musieť byť v zmluve uvedená výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, pričom táto výška bude nulová. To bude potom znamenať, že správca bytového domu (resp. spoločenstvo) v ročnom vyúčtovaní spotreby energií a služieb zistí, že vlastník bytu má nedoplatok, tento nedoplatok nebude prenajímateľ môcť úspešne od nájomcu vymôcť. Ktorý prenajímateľ by však toto robil a prečo? Prečo by niekto poskytoval druhej osobe „zadarmo“ služby, keď ich sám musí nakupovať za peniaze?
Nájomné zahŕňa „energie“
Pri ponukách nehnuteľností na prenájom sa v praxi bežne stáva, že inzerát obsahuje vetu, že nájomné zahŕňa „energie“. Táto formulácia je zlá, pretože vytvára nedorozumenie medzi prenajímateľom a nájomcom. Nie je totiž jasné, akú peňažnú čiastku si prenajímateľ môže ponechať (teda, koľko je nájomné) a akú peňažnú čiastku prenajímateľ použije na platenie preddavkov na plnenia súvisiace s vlastníctvom bytu. Ak z ročného vyúčtovania spotreby energií a služieb spojených s vlastníctvom bytu vyjde preplatok, alebo nedoplatok, nie je jasné, kto ho má uhradiť a v akej výške. Zákon o krátkodobom nájme bytu teda hovorí, že nájomná zmluva musí obsahovať osobitne určenú výšku nájomného a osobitne určenú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Nájomné teda nezahŕňa žiadne „energie“.
