Pokiaľ prenajímate takú nehnuteľnosť, v ktorej nájomcovi poskytujete aj služby ako dodávka vody, plynu, elektrickej energie a pod., tak potom je obdobie prelomu kalendárnych rokov obdobím, kedy by ste sa mali do prenajatého bytu vybrať.
Odpis stavu meračov
Čo sú merateľné služby spojené s prenájmom sme už rozobrali v tomto článku:
Úvod ku správe bytového domu (článok 3 z 3) →
Účelom merania spotreby merateľných služieb je, aby bolo možné peniazmi vyčísliť, koľko danej služby nájomca spotreboval. Túto spotrebu potrebujete vyjadriť v peniazoch. Nie je pre vás podstatné, koľko nájomca minul povedzme metrov kubických vody. Pre vás je dôležité, koľko peňazí minutá voda bude stáť a tiež je pre vás dôležité, aby ju nájomca zaplatil.
Odpísaním stavu meračov na prelome rokov si zabezpečíte dôkaz o tom, koľko bolo spotrebovaných merateľných služieb ku koncu kalendárneho roka. Takýto dôkaz má z právneho hľadiska význam iba vtedy, pokiaľ je vyhotovený v písomnej forme (ako listina), podpísaná vami aj nájomcom s uvedením dátumu odpisu stavu meračov. Preto by ste mali ísť odpisovať merače „vyzbrojený“ protokolom o stave meračov, na ktorom budú uvedené:
- údaje prenajímateľa
- údaje nájomcu
- údaje prenajatej nehnuteľnosti
- zoznam všetkých meračov spolu s ich sériovými číslami
- kolónka pre vpísanie stavu meračov
- kolónka pre dátum odpisu
- kolónka pre podpisy prenajímateľa aj nájomcu
Protokoly by ste mali mať v dvoch vyhotoveniach, aby jedno vyhotovenie mohlo ostať nájomcovi. Takýto protokol vám portál trh.eu automaticky vygeneruje.
Právo prenajímateľa kontrolovať vec
Je nájomca povinný vpustiť prenajímateľa do prenajatej nehnuteľnosti za účelom odpisu stavu meračov? Na túto otázku odpovedá občiansky zákonník, teda zákon č. 40/1964 Zb., ktorého znenie je k dispozícií tu.
Podľa §118 – §119:
Predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, …
Predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové priestory.
Veci sú hnuteľné alebo nehnuteľné.
Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
Podľa §665 ods. 1 druhá veta:
Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.
Môžete teda vstúpiť do vašej prenajatej nehnuteľnosti, aby ste skontrolovali, či je nehnuteľnosť užívaná v súlade s nájomnou zmluvou. Nájomcu však nesmiete takou kontrolou zbytočne zaťažovať a vyrušovať. Taká kontrola určite nemôže mať šikanujúci charakter. Vstup do prenajatej nehnuteľnosti raz za rok za účelom odpisu stavu meračov určite bude spadať do medzí uvedených v §665 ods. 1 „… za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.“ Navyše vám, ako prenajímateľovi, tiež dáva priestor, aby ste skontrolovali, či nájomca byt nedevastuje, či v ňom nechýba inventár, či vykonáva bežnú údržbu a drobné opravy a v neposlednom rade, či sa nedopúšťa činností zakázaných v zmluve (stavebné úpravy, fajčenie, chovanie zvierať a pod.).
Prečo nestačí merače fotografovať
V dobe ľahko dostupných fotoaparátov v mobiloch je na mieste otázka, či by nestačilo, aby nájomca merače odfotografoval a fotografie vám poslal emailom. Odpoveď je – NIE, nestačí. Aspoň nie vtedy, ak vznikne konflikt pri vyúčtovanie spotreby energií a služieb.
O tomto vyúčtovaní je samostatný článok:
Čo urobiť, aby nájomca uhradil nedoplatok za energie a služby spojené s prenájmom? →
Hoci z fotografií je možné zistiť číslo merača aj nameranú hodnotu, nie je možné identifikovať (aspoň nie právne záväzným spôsobom), kedy bolo fotografia vyhotovená. Ak by došlo k súdnemu sporu o zaplatenie čiastky z vyúčtovania, žalovaná strana (či už by to bol prenajímateľ alebo nájomca) by vedel na súde úspešne spochybniť, aké boli stavy meračov na prelome rokov a teda by vedel spochybniť aj správnosť vyúčtovania. To by mohlo viesť k zamietnutiu žaloby voči žalobcovi a teda ku neúspechu pri vymáhaní dlžnej sumy.
Kedy presne ísť odpisovať stavy meračov
Ak by ste chceli byť schopní vyhotoviť vyúčtovanie spotreby presne na prelome kalendárnych rokov, museli by ste sa s nájomcom stretnúť v prenajatej nehnuteľnosti presne o polnoci 31. decembra a odpísať stavy meračov a podpísať protokol. Z praxe vieme, že väčšine ľudí tento termín stretnutia nevyhovuje. Úplne postačí stretnúť sa približne na prelome rokov. Môže to byť v predstihu (pred 31. decembrom), alebo aj po Novom roku. Avšak čím je stretnutie časovo ďalej od prelomu rokov, tým nepresnejšie bude vyúčtovanie spotreby. Ak sa podarí stretnutie zorganizovať povedzme medzi 15. decembrom a 15. januárom, táto nepresnosť bude zanedbateľne malá (v rozsahu centov, prípadne desiatok centov).
Vyúčtovanie spotreby
Možno sa pýtate, že načo by ste mali chodiť do nehnuteľnosti odpisovať stavy meračov, keď aj tak tam chodia pracovníci dodávateľov týchto služieb a tento odpis urobia tak-či-tak. Napr. ak máte v nehnuteľnosti plynomer, pracovníci vášho dodávateľa plynu (napr. SPP) tam aj tak raz ročne prídu, odpíšu stav plynomeru a vo vyúčtovacej faktúre bude uvedené, aký bol stav plynomeru. To je síce pravda, ale vo vyúčtovacej faktúre bude stav plynomeru práve k tomu dňu, ku ktorému bude váš dodávateľ plynu zostavovať vyúčtovaciu faktúru pre vás. Dajme tomu, že prenajímate byt a spolu s nájmom poskytujete nájomcovi nasledovné merateľné služby spojené s prenájmom:
- dodávka studenej vody
- dodávka teplej vody
- dodávka tepla na vykurovanie
- dodávka plynu
- dodávka elektrickej energie
Intervaly vyúčtovania
Vášmu nájomcovi budete chcieť urobiť vyúčtovanie reálnej spotreby raz ročne, avšak ku určitému dátumu (dňu). Tento deň bude, pravdepodobne, 31. december (každý rok) s výnimkou toho roka, v ktorom bude nájomca vašu nehnuteľnosť opúšťať (v ten deň urobte odpis stavu meračov tiež). Ak váš nájomca opustí vašu nehnuteľnosť povedzme 30. septembra roku X, tak posledné vyúčtovanie, ktoré mu urobíte za rok X bude za obdobie od 1. januára roku X do 30. septembra roku X. Vašim dodávateľom merateľných služieb je však jedno, či nejaký nájomca s vami ukončil nájomný pomer. Oni vám budú robiť vyúčtovania v úplne iných intervaloch. Tieto intervaly budú viazané na dátumy, v ktorých chodia ich pracovníci odpisovať merače. Napr. dodávateľ plynu vám príde plynomer odpísať v júli, dodávateľ elektrickej energie v marci a dodávateľ vody a tepla (môže to byť správca bytového domu, či spoločenstvo vlastníkov) niekedy v decembri.
Nájomnou zmluvou, ktorú ste uzatvorili s vašim nájomcom, ste však vytvorili nájomný vzťah medzi vami a ním (nájomcom), preto je potrebné, aby ste aj stavy meračov evidovali pre vaše potreby medzi sebou, predovšetkým preto, aby ste nájomcovi vedeli vytvoriť jedno súhrnné vyúčtovanie všetkých služieb ku jednému dátumu v roku.
