Tento článok je jedným zo série článkov Správa bytového domu:
Správca a spoločenstvo vlastníkov bytov (článok 2 z 3)
Merateľné a nemerateľné služby v bytovom dome (3 z 3)
Úvod
Existujú rôzne situácie v živote, ktoré dovedú človeka k tomu, že sa z neho stane prenajímateľ bytu. Či už byt zdedí, odsťahuje sa z neho (prižení, či vydá sa do iného), alebo vyslovene byt kúpi za tým účelom, aby ho začal prenajímať. V každom prípade sa každý vlastník bytu stáva súčasťou „klubu“ vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Existuje právny predpis – zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý každému vlastníkovi bytu ukladá povinnosti. Tieto povinnosti má vlastník voči osobe, ktorá zodpovedá za správu bytového domu. Pod výrazom „správa“ rozumieme jeho udržiavanie v prevádzkyschopnom stave (tesnosť strechy, servis a údržba výťahu, deratizácia pivničných priestorov, oprava elektrického osvetlenia, …). Z týchto dôvodov každý bytový dom musí mať buď správcu, alebo zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov.
Akonáhle vlastníte byt alebo nebytový priestor v bytovom dome (či už ste ho zdedili, kúpili na bývanie a prestali využívať, alebo kúpili vyslovene za účelom ďalšieho prenajímania), stávate sa súčasťou „klubu“ vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Preto je dobré poznať aspoň základné pravidlá tohto „klubu“. Pravidlá stanovuje právny predpis, konkrétne ide o zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej v tomto článku ho budem volať už iba „zákon“). Účelom tohto zákona je „donútiť“ každého vlastníka, aby sa spoločne s ostatnými podieľal na správe bytového domu, teda staral sa o jeho spoločné časti a spoločné zariadenia. Túto starostlivosť však nevykonáva osobne, ale vykonáva ju za neho správca, alebo tzn. „spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov“.
Správa bytového domu
Bytový dom pozostáva z bytov a z nebytových priestorov. Tie vlastnia jednotliví individuálni vlastníci. Pozostáva aj zo spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu vlastnia všetci vlastníci a to v určitom pomere (v určitom spoluvlastníckom podiele). Uvediem rýchly príklad.
Príklad spoločných častí bytového domu: základy domu, strecha, tepelná izolácia na fasáde domu, obvodové múry (fasáda), vchody, schodištia, chodby, vodorovné a zvislé nosné konštrukcie.
Príklad spoločných zariadení bytového domu: kočikárne, výťahy, rozvody pre príjem televízneho signálu, bleskozvod, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
Výrazom „byt“ budem ďalej v tomto článku myslieť už aj nebytový priestor, lebo všetko, čo budem ďalej písať o bytoch, platí aj pre nebytové priestory.
Ktoré presne spoločné časti a spoločné zariadenia tvoria bytový dom, v ktorom vlastníte byt vy? Pozrite si kúpnu zmluvu, na základe ktorej ste byt nadobudli. Tam budú určite vypísané.
O spoločné časti a zariadenia bytového domu je potrebné sa starať, to znamená opravovať ich, umývať a čistiť, občas deratizovať, občas odstrániť sneh a pod., teda spravovať ich. Keďže väčšina vlastníkov nemá záujem spravovať niečo, čo je vo vlastníctve aj iných ľudí, s ktorými sa spravidla ani veľmi nepoznajú, je nutné ľudí do týchto úkonov nútiť, inak hrozí, že by im bytový dom časom „spadol na hlavu“.
Správca vs. spoločenstvo vlastníkov bytov
Zákon teda hovorí, že každý bytový dom musí mať buď správcu, alebo musí mať zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (keďže tento názov je dlhý, ďalej budem používať len výraz „spoločenstvo“). Bytový dom nemôže mať však oba druhy správy. Buď má správcu, alebo má spoločenstvo. Ak má správcu, tak musí mať iba jedného. To platí aj o spoločenstve. Ďalej v tomto článku budem občas používať výraz „osoba vykonávajúca správu“, čím mám na mysli buď správcu, alebo spoločenstvo (podľa toho, aká forma správy je v bytovom dome zavedená).
Povinnosti osoby vykonávajúcej správu
Povinnosti osoby vykonávajúcej správu sú v zásade rovnaké, čo sa týka správy domu, či už ide o správcu, alebo o spoločenstvo. Tieto povinnosti možno vnímať zároveň ako poskytovanie určitých služieb vlastníkom. Medzi tieto služby patrí zabezpečovanie prevádzky, údržby, opráv a modernizácie spoločných častí a spoločných zariadení domu. Tiež vedenie zvláštneho bankového účtu týkajúceho sa všetkých peňažných pohybov pre daný bytový dom. Patrí sem aj vymáhanie úhrad za spôsobenú škodu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a tiež vymáhanie nedoplatkov od jednotlivých vlastníkov, pokiaľ neuhrádzajú v plnej výške preddavky na poskytovanie týchto služieb.
Aký je teda rozdiel medzi správcom a spoločenstvom? Správca je podnikateľ, ktorý ako svoju podnikateľskú činnosť vykonáva práve správu bytových domov. Túto činnosť musí vykonávať odborne a v súlade so zákonom č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov. Správca musí na svoju činnosť využívať odborne vzdelaných zamestnancov, pričom túto odbornosť kontroluje ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja. Musí byť registrovaný v zozname správcov. Register vedie to isté ministerstvo a v čase písania tohto článku je prístupný na www.zoznamspravcov.sk. Správca musí byť ďalej poistený pre prípad spôsobenej škody.
Štruktúra spoločenstva
Spoločenstvo (okrem toho, že je právnickou osobou) má skôr znaky združenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo má jedného predsedu a radu. Rada má minimálne troch členov, pričom v bytových domoch, ktoré majú do 8 bytov, nemusí byť žiadna rada. Predseda aj členovia rady musia byť všetci vlastníkmi aspoň jedného bytu v dome. Nemusia mať žiadne odborné vzdelanie, stačí ak sú bezúhonní (tzn. nespáchali trestný čin). Spoločenstvo ani nemusí byť poistené pre prípad spôsobenia škody. Register všetkých spoločenstiev vedie pre zmenu ministerstvo vnútra a v čase písania tohto článku je prístupné na tejto adrese.
