Úvod
V súčasnej dobe môžete pri prenajímaní bytu uzavrieť nájomnú zmluvu podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Keďže do roku 2014 sa nájomné pomery stále uzatvárali podľa zákona z roku 1964, bol schválený zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu s cieľom zjednodušiť a prehĺbiť nájomné bývanie na Slovensku. Zároveň má slúžiť k vyváženiu práv a povinností medzi prenajímateľom a nájomcom ako zmluvnými stranami.
V článku porovnávame nájomný pomer uzatvorený na dobu neurčitú podľa 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka s nájomný pomerom uzatvoreným podľa 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Zameriavame sa na najdôležitejšie body, v ktorých sa oba zákony líšia – výpovedný dôvod, výpovedná lehota a bytové náhrady.
1. Výpovedný dôvod daný prenajímateľom
| Občiansky zákonník | Zákon o krátkodobom nájme bytu |
| nájomca, alebo ten kto je členom jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome | nájomca alebo ten, kto s ním žije v byte alebo sa tam nachádza s jeho súhlasom, napriek písomnému upozorneniu prenajímateľom poškodzuje byt, spoločné časti, zariadenie bytu, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome |
| nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa | nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady |
| nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie | nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom |
| je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať | je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru |
| prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov | nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky |
| nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný |
2. Výpovedná lehota
| Občiansky zákonník | Zákon o krátkodobom nájme bytu |
| výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď | výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď |
| výpovedná lehota je 3 mesiace | výpovedná lehota nesmie byt kratšia ako 1 mesiac |
| ak bola výpoveď daná z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá 6 mesiacov | ak je výpoveď daná z dôvodu poškodzovania bytu alebo domu nájomcom alebo ak nájomca užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom, výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako 15 dní |
| ak bola daná výpoveď zo strany prenajímateľa z dôvodu nesplnenia registračnej povinnosti nesmie byť kratšia ako 2 mesiace |
3. Bytové náhrady
| Občiansky zákonník | Zákon o krátkodobom nájme bytu |
| v prípade, ak sa nájom skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa na základe zákonných výpovedných dôvodov (napr. z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti alebo ak nájomca nezaplatil nájomné za viac ako 3 mesiace a je v hmotnej núdzi alebo ak nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie a pod.), má nájomca právo na bytovú náhradu (buď na náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie) | nájomca nemá právo na bytovú náhradu, s výnimkou situácie, ak sa na tom strany dohodli v nájomnej zmluve |
| bytová náhrada sa zabezpečuje takým spôsobom, že prenajímateľ nájde pre nájomcu ponuku zodpovedajúcu náhradnému bytu, ubytovaniu alebo prístrešiu (v závislosti od toho, o aký dôvod výpovede ide) a pre splnenie tejto povinnosti prenajímateľa stačí vyhlásenie od vlastníka náhradnej nehnuteľnosti, |
K tomuto porovnaniu odporúčame prečítať si aj Kedy musíte nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu.
Záver
Vám ako prenajímateľovi priznáva oveľa väčšie práva zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v porovnaní s prenajímaním podľa Občianskeho zákonníka. Ak však nepodáte daňové priznanie, v ktorom priznáte príjem z prenájmu nehnuteľnosti, nájom bytu sa začne spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka, konkrétne § 711 a § 712.
