Hoci podpísanie (nájomnej, či akejkoľvek inej) zmluvy sa môže zdať ako úplne jednoduchý a jasný úkon, prekvapením je, že existuje veľa rizík, ktoré pri podpisovaní zmluvy hrozia. Zmluva má chrániť zmluvné strany, no pokiaľ je zle podpísaná, tak ochrana môže veľmi ľahko zlyhať. V článku sa na tieto riziká pozrieme bližšie, ako aj na to, ako zmluvu podpísať správne.
Prenajímateľ s nájomcom nemusí uzavrieť nájomnú zmluvu písomne. Ústne uzatvorená nájomná zmluva je tiež platná. Viac k tejto téme si prečítate v článku Prenajímanie bytu bez nájomnej zmluvy. Ak majú prenajímateľ a nájomca medzi sebou spor, musia dokázať, že nájomnú zmluvu uzatvorili. Dokazovať bude musieť tá strana, ktorá bude chcieť z nájomnej zmluvy vyvodiť pre seba priaznivé účinky. A to bude takmer vždy veľký problém. Na nasledujúcich riadkoch si vysvetlíme, ako zmluvu správne podpísať.
Čo to je podpis?
Podpis je zobrazenie písmen bežného písma, z ktorého niekto iný, kto pozná meno podpisujúceho, je schopný ešte toto meno vyčítať z vonkajšej formy písma. Podpis nemusí byť čitateľný. Avšak musí ísť o charakteristický ťah písma, ktorý podpisujúceho dostatočne individualizuje, vykazuje charakteristické znaky a ktorý predstavuje podpis mena.
Kedy je vlastnoručný podpis platným a právne záväzným?
Keď sa osoba, ktorej zodpovednosť za právne úkony nie je obmedzená, podpíše pod nejaký určitý, zrozumiteľný text, pričom tento podpis bol daný slobodne (nie pod nátlakom a pod.) a bol mienený vážne, tak je pre podpisujúcu osobu právne záväzný a súdne vymáhateľný. To vyplýva predovšetkým z občianskeho zákonníka (§40 ods. 3: Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou).
Ako sa teda presvedčíme, či je podpis platný?
Predovšetkým si vždy (bez výnimky) vypýtajte na nahliadnutie občiansky preukaz osoby, ktorá sa podpisuje na zmluvu, aby ste si skontrolovali údaje na zmluve s údajmi v občianskom preukaze. Nikdy neviete, či ten, kto sa tvári, že je Jozefom Mrkvom, nie je v skutočnosti Deziderom Fľakom. V občianskom preukaze sa vždy nachádza aj vyobrazenie podpisu osoby, s ktorou zmluvu uzatvárate. Dobre si pozrite, či podpis na zmluve sa podobá podpisu v občianskom preukaze. Ak máte pochybnosť o podobe, vyzvite podpisujúcu osobu, aby sa podpísala znova. Kľudne na tú istú zmluvu, na nejaké iné nepopísané miesto. Nech sa podpíše aj 3-4 krát, na platnosť zmluvy to môže mať len pozitívny vplyv. Ak sa vám napriek tomu všetkému zdá, že daná osoba podpis predstiera, vyzvite ju, aby ste išli podpis úradne osvedčiť k notárovi alebo na matriku.
Kedy je potrebné úradne osvedčovať podpis?
Podpis musí byť úradne osvedčený iba v tých prípadoch, v ktorých to zákon vyžaduje. To znamená, že musí existovať platný zákon, ktorý pre konkrétny druh právneho úkonu vyžaduje úradne osvedčený podpis. Medzi takéto patrí napr. kúpna zmluva pri predaji nehnuteľnosti, kúpna zmluva pri predaji obchodného podielu a pod. Nájomná zmluva ku nehnuteľnosti medzi takéto zmluvy nepatrí a teda pre platnosť nájomnej zmluvy nie je potrebné podpis osvedčovať. To však neznamená, že podpis na nájomnej zmluve nemôžete osvedčiť. Ak chcete mať vysokú právnu istotu, nič vám nebráni, aby ste dali osvedčiť podpisy aj na nájomnej zmluve.
Ktoré strany na zmluve je potrebné podpísať?
Pre platnosť zmluvy stačí, aby bola podpísaná na jej konci (teda na poslednej strane). V minulosti platilo, že sa zmluvy písali ručne. Pokiaľ jednotlivé strany zmluvy logicky a štylisticky na seba nadväzovali, tak bolo z nich jasné, že tvoria jeden celok (jednu zmluvu) a teda, stačilo sa podpísať na poslednej strane zmluvy na konci jej textu.
V dnešnej dobe počítačov, tlačiarní a technológií, ktoré umožňujú jej jednoduchú úpravu, by nebolo veľkým problémom vymeniť niektorú stranu v zmluve, pokiaľ by nebola podpísaná. Napr. by nájomca mohol vymeniť tú stranu nájomnej zmluvy, v ktorej bude dohodnutá výška nájomného, alebo jej splatnosť a potom tvrdiť, že toto bola nájomná zmluva, ktorú uzatvoril. Prenajímateľ by tak ťahal za krátky koniec. Preto portál www.trh.eu pripravuje a generuje všetky dokumenty tak, že je v jej spodnej časti kolónka na podpis na každej jednej strane. Hoci sa to na prvý pohľad môže zdať pritiahnuté za vlasy, odporúčame hlavne pri nájomnej zmluve trvať na podpísaní každej jednej strany.
Stačí podpísanú zmluvu naskenovať (prípadne odfotografovať fotoaparátom) a poslať?
Stručná odpoveď je – NIE. Takýmto spôsobom uzatvorená nájomná zmluva je veľmi ľahko spochybniteľná druhou stranou v prípadnom súdnom konaní. Stačí, keď druhá strana povie, že danú zmluvu nikdy nepodpísala. Len veľmi ťažko sa v takej situácií dokáže opak. Taký podpis je možné veľmi jednoducho vyrobiť na počítači. Povedzme, že by som chcel preukázať, že som sa s nájomcom dohodol na zvýšení nájomného, teda, že sme uzatvorili dodatok ku nájomnej zmluve, ktorým sme zvýšili nájomné. Mne ako prenajímateľovi by stačilo len naskenovať podpis nájomcu z pôvodnej nájomnej zmluvy a preniesť ho graficky na počítači na dodatok. Takto vytvorený podpis by celkom evidentne nespĺňal definíciu podpisu uvedenú na začiatku tohto článku.
