Preverovanie solventnosti nájomcov
Tak, ako každý iný prenajímateľ, aj vy si pred prenajatím svojej nehnuteľnosti kladiete otázku, či potenciálny nájomca bude platiť riadne a včas nájomné. Napokon, príjem z prenájmu je ten hlavný dôvod, prečo ste ochotný vzdať sa (dočasne) svojej nehnuteľnosti v prospech nájomcu. Preto je na mieste preverovanie solventnosti nájomcov. V prípade, že nájomcovi počas plynutia nájomného pomeru dojdú peniaze, budete bude skôr-či-neskôr vystavený problému, že nájomca vám nebude platiť.
Ako postupovať v prípade, že nájomca prestal platiť nájomné, rozoberieme v inom článku. Cieľom tohto článku je skôr rozobrať, čo môžete ako prenajímateľ urobiť, aby ste neplateniu predišli. Totižtok konečný krok, ktorý pri vymáhaní nezaplateného nájomného môžete urobiť, je podať návrh na vykonanie exekúcie. Exekúcia však môže byť úspešná len vtedy, ak nájomca disponuje buď majetkom, alebo príjmami, na ktoré je možné v exekúcií siahnuť. Či takýto majetok alebo príjmy na strane nájomcu existujú, môžete (a mali by ste) preveriť ešte predtým, ako s nájomcom uzatvoríte nájomnú zmluvu.
Kde preverovať
V prvom rade nájomca nesmie byť predĺžený, aby ste mali záruku, že bude schopný nájomné platiť. Predlžený znamená, že už je v stave, že nestíha platiť svoje dlhy ostatným osobám (veriteľom). S takým nájomcom neodporúčame uzatvárať nájomnú zmluvu. Tu je potrebné si uvedomiť, že v takejto situácií ani akokoľvek dobre napísaná nájomná zmluva nie je dostatočnou zárukou, že nájomca bude platiť nájomné, práve naopak. Pravdepodobnosť, že platiť nebude je značne vysoká. Dobre napísaná nájomná zmluva (vrátane všetkých príloh) vytvorí vysokú pravdepodobnosť, že uspejete v súdnom konaní, ale to je všetko. Po súdnom konaní nastúpi exekučné konanie, v ktorom vami vymáhaný nárok bude zaradený do poradia. Takže ak má dotyčný, povedzme, 3 exekúcie, vaša vec sa zaradí na 4. miesto. Ak má navyše dotyčný také dlhy, ktoré sa vymáhajú prednostne (dlh na výživnom, dlh na daniach, verejnom poistení a pod.), tak tie sa vymáhajú prednostne tiež.
Sociálna poisťovňa, zdravotné poisťovne, finančná správa
Pri preverovaní začnite verejnými registrami. Nič Vás to nestojí, iba pár minút lustrácie. Zoznam dlžníkov preverujte vždy na zdroji. Napr. existujú webové stránky, do ktorých zadáte identifikačné údaje osoby a oni preveria vo verejných registroch, či sa daný dlžník nachádza v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní a finančnej správy. To je síce pohodlné, ale nikdy nemôžete vedieť, či taká webová stránka je stále plne funkčná a či naozaj komunikuje s oficiálnymi registrami štátnych inštitúcií. Preto, ak chcete mať 100%-nú istotu, choďte radšej priamo na web-stránku konkrétnej inštitúcie.
- Zoznam dlžníkov Sociálnej Poisťovne →
- Zoznam dlžníkov Všeobecnej Zdravotnej Poisťovne →
- Zoznam dlžníkov Zdravotnej Poisťovne Union →
- Zoznam dlžníkov Zdravotnej Poisťovne Dôvera →
- Zoznam dlžníkov Finančnej správy SR (tzn. daňového úradu) →
Register poverení na vykonanie exekúcie
Predtým ako exekútor môže začať vykonávať akýkoľvek úkon voči dlžníkovi, musí disponovať poverením na vykonanie exekúcie, ktoré od 1. apríla 2017 vydáva Okresný súd Banská Bystrica. Všetky poverenia, ktoré boli vydané od tohto dátumu, sú zároveň zverejňované na webovej stránke Ministerstva Spravodlivosti SR (kde ich zverejňujú práve zamestnanci uvedeného súdu) a to hneď po ich vydaní. Register je verejne prístupný a dá sa v ňom vyhľadávať, potrebujete však vedieť meno, priezvisko a dátum narodenia dlžníka. Tieto údaje však pred uzatvorením zmluvy určite budete mať k dispozícií (viac sa dočítate v tomto článku).
Kým je poverenie na vykonanie exekúcie uverejnené v tomto registri, exekúcia stále prebieha.
Centrálny register exekúcií
Hoci prehľadávanie registra poverení na vykonanie exekúcie je veľmi účinným nástrojom, ako bolo spomenuté, staršie exekúcie (ktoré boli začaté pred 1. aprílom 2017) v ňom nie sú uverejnené. Preto by ste mali prehľadávať aj Centrálny Register Exekúcií. Centrálny Register Exekúcií je register zriadený Slovenskou Komorou Exekútorov. Každý exekútor musí byť (povinne) členom Slovenskej Komory Exekútorov (inak to nie je exekútor). Každý exekútor je povinný zaznamenať bezodkladne všetky dôležité informácie o exekúcií do tohto registra. Register je verejne prístupný a môžete v ňom vyhľadávať, avšak vyhľadávanie nie je zadarmo. Cenu za vyhľadávanie stanovuje Ministerstvo Spravodlivosti SR a v čase písania tohto článku Vás jedno hľadanie vyjde 1,60 €. Vrelo odporúčam obetovať 1,60 € a presvedčiť sa pred uzatvorením zmluvy, či daná osoba nefiguruje v tomto registri.
Link na register nájdete buď priamo na webstránke Slovenskej Komory Exekútorov: www.ske.sk
Link priamo na register je: www.cre.sk
Pozor, existujú podvodné Internetové stránky, ktoré sa prezentujú a tvária, že sú Centrálnym Registrom Exekúcií. Budú od vás pýtať peniaze a tváriť sa, že vám poskytujú z neho informácie. Preto sa presvedčte, že link ste zadali správne, prípadne najskôr navštívte web stránku Slovenskej Komory Exekútorov a z nej pokračujte na Centrálny Register Exekúcií.
Register účtovných závierok
V prípade, že Vašim nájomcom bude právnická osoba, tak z jednou zo zastávok by mal byť Register účtovných závierok na tomto linku:
Z účtovnej závierke vyčítate ešte jednu dôležitú informáciu a tou je výška vlastného imania. Vlastné imanie hovorí, koľko daný podnikateľ „naozaj má“. Ide o rozdiel medzi jeho aktívami a pasívami. Teda ak by daný podnikateľ predal všetok svoj majetok a vyplatil všetky svoje dlhy z takto získaných peňazí, koľko peňazí by ostalo? V prípade, že je jeho vlastné imanie príliš nízke v porovnaní s výškou nájomného, ktoré od neho plánujete inkasovať, alebo je vlastné imanie dokonca záporné (čo u množstva podnikateľov, žiaľ, býva), nevstupujte do takej spolupráce. Šanca, že v prípade neplatenia vymôžete od takého nájomcu peniaze, je veľmi malá.
Všetci podnikatelia, ktorí sú právnickým osobami, povinne zverejňujú svoje účtovné závierky v registri účtovných závierok. Resp. potom, ako právnická osoba podnikateľ zašle svoju účtovnú závierku daňovému úradu, ten ich v tomto registri uverejní.
Prvou dôležitou informáciou, ktorú tu zistíte je, či vôbec váš potenciálny nájomca zasiela účtovné závierky daňovému úradu. Ak ich neposiela, tak je to hneď dôvod na to, aby ste zbystrili pozornosť a radšej sa spolupráci s takým nájomcom vyhli. Ak si totiž neplní povinnosti ani voči daňovému úradu (ktorý ho za také neplnenie určite bude skôr-či-neskôr sankcionovať), tak je dobrá šanca, že si ich nebude plniť ani voči vám.
